1月13日，北京商报记者从北京市住建委方面获悉，位于海淀区四道口的学院里以及东城区南二环的永定府(备案名：永佑嘉园)两大限竞房项目，将调整为政府持有产权份额的商品房方式进行销售。同日，北京市住建委也将《关于明确海淀区学院里、东城区永佑嘉园销售管理事项的公告》(以下简称“公告”)进行了挂网公示。
作为北京限竞房里面公认位置最好、价格明显倒挂，很可能出现“万人摇号”销售盛况的新房项目，在永定府、学院里俩项目调整为政府持有产权份额的商品房方式进行销售后，买有什么条件?卖又有什么影响?
产权份额：属地区政府指定代持机构依规确定
根据公告，永定府、学院里俩项目的政府产权份额代持机构，将由属地区政府指定。项目房屋的具体产权份额，则由代持机构委托房地产估价机构确定项目评估价格，并按销售限价占评估价格的比例取整后，确定购房主体持有房屋产权份额，其余产权份额由代持机构持有。
据悉，待产权份额最终确定后，将由项目所属的属地区政府对社会公告。
中原地产首席分析师张大伟向北京商报记者表示，2021年开始的集中供地，在北京政策调控的工具包中试点了“竞政府产权份额”的方式，被社会称之为“新型共有产权房”。这种方式下，房屋的性质仍然是商品住房，购房者与政府按比例共同持有房屋的产权。
“海淀区四道口的学院里和东城区南二环的永定府，是北京限竞房里面公认位置最好、价格明显倒挂，很可能‘万人摇号’的有两个项目。这两个项目可以说价格限价远低于周围市场价。”谈及永定府、学院里两个项目，中原地产首席分析师如是说道。
记者了解到，两个项目所处地块均出让于2017年。按照当时的土地出让文件，学院里的商品房的销售均价不超过85373元/平方米，最高销售单价不得超过89642元/平方米;永定府的商品房的销售均价不超过89068元/平方米，且最高销售单价不得超过93521元/平方米。
具体来看两个项目的区位，学院里项目位于海淀区四道口，北二环和北三环之间，是海淀区三环内唯一在售的限竞房;永定府位于南二环永定门桥附近，地处内城核心区，也是东城区唯一的限竞房项目。
如何买：优先共产房家庭公证摇号方式销售
谈及永定府与学院里项目转共产房，诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪向北京商报记者指出，由于两个项目较为优越的区位，又有“限价”属性傍身，导致其与周边的商品房和二手房价格形成了倒挂。对此，政府为防止市场出现哄抢局面，保障刚需群体的住房需求能够得以满足，将两个项目从限竞房调整为政府持部分产权份额。
那么，永定府、学院里两个项目接下来将如何销售?哪类人群可以购买?
记者从公告中了解到，两项目将按照销售限价及相应产权份额向符合北京市限购条件的家庭(不含法人机构)出售。其中，具备北京市共有产权购房资格的家庭优先购买，具备北京市购房资格的无房居民家庭次优先购买。如有剩余，符合本市限购条件的家庭可递补购买。
在房源销售方面，两项目将采取公证摇号方式销售，公开登记(不少于5个自然日)、公开摇号、公开选房，由具备资质的公证机构全程公证。按优先级别一次性公证摇号确定各级别购房人选房顺序后，按顺序选房销售，全部摇号人数未超房源数量或选房后房源仍有剩余的，由企业公开销售。
记者还了解到，这一类型的房源日后取得的房本，也会区别于普通商品房。据公告，在两项目首次不动产登记证书、首次购房人取得的不动产转移登记证书上，会明确注记购房家庭和代持机构名称、产权份额。代持机构持有的房屋产权份额，也会在不动产登记簿上记载。
此外公告还指出，两项目首次购房人持有房屋期间，政府让渡住房全部使用权和出租收益，不参与业主大会，不承担物业管理义务。物业管理、供暖、专项维修资金等费用由购房人全额承担。购房人可依法将持有的产权份额用于抵押。
怎么卖：取得房本5年内限售
众所周知，北京从2017年开始最值得市场关注的是限竞房，累计入市的110个限竞房项目成为了过去几年市场的绝对主流，限竞房最大的特殊点就是限价叠加5年限售。
需要注意的是，尽管在此次被调整为政府持有产权份额的商品房方式进行销售后，永定府、学院里两个项目的本质仍为商品房，在首次购房人自取得不动产登记证之日起5年内，不得以任何形式转让(继承除外)房屋或房屋产权份额。
这也就意味着，学院里、永定府两个项目转共有产后，购房者自拿到房本起5年内不能上市交易。
5年后，若购房人如转让房屋或房屋产权份额，政府持有产权份额应一并转让，并按市场价格计算政府持有产权份额转让价款，由属地区政府代持机构收取。转让房屋的税费由首次购房人或其继承人与政府代持机构按各自产权份额分别承担。
业内人士指出，总的来看，永定府、学院里俩项目之所以被调整为政府持有产权份额的商品房方式进行销售，与项目自身的销售价格倒挂以及限竞房的去化艰难现状有一定关系。
“北京‘限竞房时代’已经结束，随着土地进入集中供地时代，限竞房已经接近没有新增供应，入市的100多个项目其中出现了明显分化。整体看，平均网签完成82%，实际销售大约要增加10%，也就是大约92%的项目已经销售。一共200期限竞房项目里面，基本售罄的有100期，已经进入销售末期;也有50期网签不到30%。这里面除了最近新入市的，大部分已经属于滞销。”张大伟直言，一直以来，北京限竞房的市场分化非常严重，大部分项目签约相对活跃，但少数郊区项目入市销售受阻，预计剩余的1万套限竞房去化依然非常大。
来自中原地产研究中心的统计数据显示，截至目前，北京累计入市限竞房已经超过10万套。另有数据显示，从2016年11月以来，北京共出让了限竞房地块110宗，目前已经有104个项目上市，共网签8.26万套、874.86万平方米。
张大伟进一步指出，北京“限竞房时代”位置最好的项目——永定府与学院里项目转变产权成为“新型共有产权房”，对于整体市场的影响不会太大，但一定程度上避免了“万人抢房”现象的出现。“证明了北京调控政策的力度依然非常高，而且针对市场的特殊情况下调控工具包非常及时。”
“此举一方面保证了项目的商品住房属性未发生改变，保障了购房者的合法权益以及后续交易的合理性;另一方面，提出具有共有产权房购房资格的家庭优先购买、无房家庭优先购买以及拿到房本起五年内不能再上市出售等，这将在一定程度上保障合理住房需求，确保房屋优先于自住，进一步落实‘房住不炒’目标，促进房地产市场健康发展。”关荣雪分析说道。(记者 关子辰 荣蕾)
