新力控股上半年营收同比增28.9% 实现经营现金流回正

8月31日，新力控股举办了2021年中期业绩报告会。董事长、行政总裁兼执行董事张园林、常务副总裁刘翔、副总裁李想、首席财务官许进业、执行董事兼运营管理中心副总经理涂菁等出席了会议。

2021年中期，新力控股实现权益销售额约人民币270亿元，同比增长28.4%。全口径销售额达到588亿，已完成全年销售目标的51%。营业收入112.2亿元，同比增长28.9%;公司拥有人应占核心利润约人民币7.3亿，同比增长7.4%。

业绩增长的同时，新力控股不断优化财务基本面，提升企业抗风险能力。截至报告期末，公司现金及银行结余为人民币193.5亿元，净资产负债比率降至50.5%，现金短债比改善至约1.4倍，平均融资成本降低至8.7%。

截至报告期，新力控股总权益总土储达到1440万平方米，一二线城市占比达到84%，可满足未来2.5年的开发需求。基于此，新力控股在拿地上更加从容和谨慎。

营收同比增28.9%

有信心完成全年销售目标

财报显示，上半年，新力控股实现总合约销售额588亿元，较去年同期增长35%，完成全年销售目标的51%，实现合约售面积386.9万平方米。权益销售额约270亿人民币，同比增长28.4%。

盈利方面，上半年，新力控股营业收入、净利润等核心指标亦保持持续增长。其中，营业收入约为112.2亿元，同比增长28.9%;期内溢利8.92亿元，同比增长2.4%;母公司拥有人应占核心利润7.3亿元，同比增长7.4%。毛利率为21.7%。

事实上，自2020年中期以来，伴随着“三道红线”、“集中供地”、“二手房指导价”等多项政策的多管齐下，房地产的底层逻辑已经发生了变化。对于房地产当前所面临的局面，张园林认为，从长远来讲，调控是好事情，中国房地产的规模都是非常大的，关键是能不能把自己的事情做好，把自己的这块蛋糕做好。

在调控政策不断收紧的环境下，行业充满变数。就下半年销售情况，刘翔表示，下半年新力控股将有近20个新项目入市，这些项目分布的城市都是比较优质的核心城市，像南昌、武汉、苏州、无锡、惠州等都是相对已经深耕布局的优质城市，且大多数拿地的价格不高，可以说是供货充足，去化有保障。基于这样的布局，管理层对下半年的销售充满了信心。

涂菁表示：“2021年下半年，新力控股预计可售货值充足，可售货值权益总额为440亿元，区域布局更加多元化，一二线城市占比92%，有信心完成全年1100亿元的销售目标。”

三道红线归“黄档”

力争一年内实现“全绿”

在保持业绩稳定增长的同时，新力控股财务有所改善，经营安全性进一步提高。

截至2021年6月底，新力控股连续三期实现经营现金流回正，截至报告期，公司现金及银行结余193.5亿元，同比增长10%。

据许进业介绍，未来一年，新力控股将有133亿元债务到期，公司对这部分债务已做了妥善安排。

“其中美元债约7亿美元，新力控股会预留自有资金或者视市场情况申请新的美元债额度覆盖。公司债大概有0.7亿元人民币，公司已经在7月份偿还;境内开发贷有39亿元，其还款来源主要是销售回款及金融机构再融资;信托债务有46亿元，将通过销售回款、现金开发贷来偿还。此外，7月份，公司已经偿还了1.2亿的ABS。”对于下半年的偿债安排，许进业介绍道。

“三道红线”方面，上半年，新力控股现金短债比维持在1.4倍，净资产负债比率进一步降低13.1个百分点至50.5%。剔除预收款后的资产负债率为73.5%，略高于"三道红线"要求的70%。对此，管理层称有信心在一年内把“三道红线”全部降到标准范围之内，达到绿档要求。

值得一提的是，新力控股也在积极优化债务结构，探索融资渠道多元化，扩大和深化与银行合作。上半年，新力控股建立多家银行总对总战略合作，进入广发银行白名单，新增多家银行授信，包括工商银行及光大银行等。

截至2021年6月30日，金融机构授信总额为人民币952亿，未使用占比74%;存续在岸人民币公司债人民币10.4亿及存续离岸美金债6.94亿美元，存续ABS人民币7.27亿。

多元化融资渠道使得新力控股的债务结构更加合理。业绩发布会上，许进业介绍道：“截至2020年末，新力控股的融资构成中，信托融资比例进一步降低至26%，银行占比54%，人民币、公司债和ABS为5%，美元债大概是15%。长短债方面，目前新力1到2年的到期债务占比为34%，2到5年为21%，1年以下是45%。”

融资渠道通畅之后，公司的加权平均债务成本也进一步下降。半年报显示，2021年上半年，公司融资成本为8.7%，较2020年底的9.1%下降0.4个百分点。

凭借优异的业务运营、稳健的财务状况和良好的信用前景，四大国际评级机构于2021年6月重申新力控股信用评级。其中，惠誉给予“B+”评级、穆迪给予“B2”评级、标普给予“B”评级、联合资信给予“AA+”评级，展望均为“稳定”。此外，上半年，新力控股获纳入恒生综合指数及深港通下港股通指数，深受资本市场认可。

今年5月份，AMTD(尚乘) 首次覆盖新力给予“买入”评级。AMTD(尚乘)在研报中表示，公司资产负债表自2019年上市以来已显著改善。净负债对权益的比重大幅下降，这反映了公司通过项目在合并层面产生了可观的自由现金流。

标普预计，新力控股的非银行融资将继续呈下降趋势。标普预计公司在 2021 年下半年和 2022 年将继续减少非银行融资(即信托贷款)，这反映了公司在资本市场积极寻找包括国内和美元债券在内的其他融资渠道。新力控股的银行业务准入也有所改善，截至 2020 年底，标准银行贷款几乎占其总债务总额的一半，而 2019 年底则为44%。标普预计新力在获得银行标准融资方面会有所改善，因为其地域多元化和规模扩大。

权益土地储备达1440万平方米

深耕四大区域强化增长动能

均衡布局、深耕区域，是奠定公司稳健高质量发展的原因之一。

上市后，新力控股坚持更加稳健的经营策略，不再单纯追求业务规模，而是将经营质量和效益放在同样重要的位置上，通过多样的投资方式和合作模式，进一步优化自身的土储结构。除了巩固江西市场地位外，新力控股精耕长三角、大湾区、中西部核心城市等四大区域，持续扩大市场占比与品牌影响力。

截至2021年6月30日，新力控股总应占权益土地储备达1440万平方米，可满足未来两年半的发展需求。按权益面积计算，新一线、一线及二线城市占比约84%。报告显示，四大区域土储占比分别为：江西省34%、大湾区30%、长三角21%、中西部核心城市及其他高增长潜力地区15%。

从权益销售额的区域构成来看，长江三角区以及大本营江西省依然是公司销售贡献最强劲的两大区域。其中，长三角上半年实现权益销售额100.62亿元，占比37.2%;江西省实现权益销售额72.18亿元，占比26.7%;大湾区实现权益销售额34.76亿元，占比12.9%;中西部及其他区域的潜力城市累计实现权益销售额约62.85亿元，占比23.2%。随着重点布局区域销售贡献度提升，也体现了新力控股深耕策略正在显现成效。

第一个十年，新力靠着坚决的规模化战略，快速步入了千亿阵营;下一个十年，质量和稳健成为新力的关键战略，因而其在投资上更为积极谨慎。

上半年，新力控股虽然深度研判了近200幅地块，但最终仅将5幅地块收入囊中。“从第一次集中供地的结果来看，大家还是比较乐观的，但我们选择了保守理性的状态，保持了严格的投资纪律，坚持有利润才能投资，不能为了拿地而拿地，回过头来看，这个决策是非常正确的。”刘翔表示。

未来3-5年，新力的投资布局也更加积极谨慎。刘翔表示，未来，新力不会单纯为了规模而扩大规模，会坚持四大区域持续深耕，坚持多元化取地模式，加大合作资源的开拓，从而控制项目土地成本，保障项目安全且有利润空间。

创新发展

向精细化管理要效益

在行业整体利润下降的大环境下，新力也在寻求管理上的创新，向经营要效益。

新力控股管理层表示，希望摆脱依靠红利吃饭的状态，坚持审慎灵活的拿地策略，坚持深耕和品牌为先的战略导向，向精细化管理要效益，打造高效的敏捷型组织，以此来对冲毛利下行的风险。

上半年，集团通过良好的项目管控体系，在出图质量、标准化落地、展示区评估等方面优化项目管理，提升交付项目质量。

同时，通过推进数字化转型进一步提升管理水平和决策效率，透过实施数字化模块和设定更高的行业管理标准，在精细化管理的支持下，进一步提升经营效率。

新力控股上线了新力智能工程系统“新筑云”和新力SAP主资料平台，强化项目管控方式，提高管理层决策效率。其中，SAP主资料平台打造新力控股特有的企业/项目级主资料平台，实现了公司、项目、法人、组织、人员等核心数据资产的有效沉淀，完成了集团自上而下指标体系的整体梳理及数据流管理标准化的有效落地，为后续持续挖掘数据核心价值及增加大数据场景应用、跨行业合作，提供坚实数据基础。

以质取胜

落地3.0产品研发标准化

值得一提的是，上半年，公司应占权益销售均价不断提高。2021年前6个月，新力控股应占权益合约平均售价为15084元/平方米，同比增长5.7%。

这背后是优秀的产品力支撑。一直以来，新力控股十分注重人居理念，追求质效均衡，践行品质服务承诺，持续打造精品住宅，升级迭代全维产品力，陆续推出“湾”、“园”、“悦”三大住宅产品线。

为了更精准的定位特定区域的客群，新力控股在选定特定产品系的前提下，还会灵活匹配一些其他产品系的模块，以迎合客户不同类型需求。2021年，新力控股3.0产品研发标准化即将落地，产品力再度全维升级。

在保证产品质量方面，集团从前端管理、产品策略到质量落地严格把控，高效应用标准产品体系，保障项目高质量落地，并搭建了以工程管理中心、各城市公司、各项目部以及独立第三方构成的“3+1”质量管控体系，保证高质量项目产出。

产品品质提升的同时，新力控股的服务水平也在提升。新力• 新悦荟围绕业主全生活场景，从“荟享”、“荟家”、“荟生活”三大层级，购房、工程、交付、维修、小区五大服务接口出发，提供全流程高质量的生活服务并打通“在线+线下”两种模式，打造四大服务平台，形成完整的服务循环。

凭借优质的产品和服务，新力控股上半年荣获包括2020—2021年美尚奖在内的20项产品大奖，集团第三方客户满意度总得分89.8分，连续六年持续提升，其中物业服务、设计等多项指标排名前列。

践行ESG

推动绿色可持续发展

随着房地产市场发展环境改变，可持续发展理念深入人心，以环境发展、社会责任和公司管治为导向的企业价值理念正成为资本关注的重要指标，即ESG。

香港办公室副总经理、资本市场及企业传讯总经理赵慧介绍：“新力控股意识到ESG对一个企业管制的重要性，搭建了ESG的管制架构，也设立了两级的管制，由董事会及ESG工作小组来构成。同时，在去年年底也发布了《绿色、社会责任、可持续发展融资框架》和第二方的意见书来推动新力的项目监督和遴选。”