作者 | 周智宇

曾经的“招保万金”在重聚前十后，俨然迎来了发展的又一春。

3月21日的业绩会上，招商蛇口总经理蒋铁峰毫不掩饰对市场排名的野心。他直言，招商蛇口对于未来三年的目标，就是要跻身五强。

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排行榜十名左右徘徊数年后，招商蛇口去年以2926.3亿元合约销售额排在第六位。招商蛇口对今年销售额的目标则是3300亿元，管理层认为，今年市场有所改善，有信心实现这个目标。

招商蛇口是目前披露财报的房企里，少有还能维持正向盈利的头部房企。

财报显示，其在2022年实现营收1830.03亿元，同比增13.9%；归母净利润42.64亿元，同比降58.9%。

招商蛇口财务总监黄均隆解释，归母净利润同比下降的原因有四点。全行业毛利率在下降；招商蛇口去年计提减值准备了64.01亿元，比去年多；租金减免、出租率和单价下降，让租金收入减少；以及2021年发行REITs带来了10多亿投资收益，去年则少了这块。

此外，过去几年大举合作拿地，让招商蛇口在规模大幅增长的同时，利润上却被少数股东分走不少。少数股东损益达53.12%，较2021年的50.72%有所提升。招商蛇口管理层也表态，接下来会逐步提高拿地权益占比。

不过经历了过去两年的周期调整，市场对房企盈利下滑情况并不感冒，他们更关心，房企对于接下来发展的想法、规划。

招商蛇口董事长许永军认为，地产行业的运营逻辑已经发生了根本改变，转向新发展阶段、新发展理念、新发展格局及推进高质量发展（“三新一高”）的新方向，这也是招商蛇口对于未来3至五年决策的依据。

也正是如此，招商蛇口所提出的成为行业TOP5，不仅仅是在地产开发业务的规模上，而是要从利润、质量、效益以及经营收入等多维度来考量。这也意味着，多年增收不增利后，招商蛇口也要解决一直所诟病的盈利问题。

多渠道补充土储是其中一环。去年A股房地产股权融资放开，招商蛇口也是最早参与的一批，并在今年3月初股东大会上通过，其在优化了资产负债表之后，还进一步扩大了在深圳前海片区土地享有的权益，增厚了其利润垫；此外，去年招商蛇口全口径地价约1279亿元，拿地金额在行业里也排在前五；去年，招商蛇口拿下了25个城市更新项目，并与佳兆业、富力地产等签订协议，后续也有进一步合作的计划。

黄均隆表示，招商蛇口对未来利润增长有信心。招商蛇口去年拿的地是为2023年及以后年度打基础。在投资端，招商蛇口更加聚焦高能级的城市，也在过去几年里不断腾笼换仓。

财报显示，招商蛇口去年在华东多地市场市长占有率超过10%，在上海、苏州、合肥和南通等城市销售额更是排在第一。

蒋铁峰预计，2023年的可售货值约为6000亿元，按照55%去化率，3300亿元的销售额目标并不难。

今年前两个月，招商蛇口实现销售额383亿元，同比增52%。

在寻路地产发展新模式的路上，招商蛇口也希望摸索出它的第二增长曲线。在稳住开发业务的规模、提升利润水平的同时，资产运营、城市服务会是其重点发力的方向。

数据显示，招商蛇口2022年全口径资产运营收入57.1亿元，实现EBITDA（息税折旧摊销前利润）30.4亿元，同比增长分别为6.2%、6.9%；城市服务收入则同比增7.22%，达132.19亿元。

许永军表示，包括集中商业、产业园区、长租公寓在内的资产运营方向，会是招商蛇口发展的新动能，目标是要实现百亿经营收入。

并且随着公募REITs不断扩募，招商蛇口资产运营业务也会从中获益。招商蛇口董事会秘书余志良透露，目前公司8800亿资产里，有1200亿是经营类资产，接下来资产运营会是招商蛇口重点配置的赛道。招商蛇口也有了招商局商业房托等与之相匹配的REITs通道。

在向地产新的发展模式的路上，招商蛇口有自身独特的优势，接下来，则是看它能否如愿将这些优势真正转换成为经营业绩，体现在财报中。届时，也许真的和蒋铁峰说的那样，招商蛇口会跻身行业前五，那时候的它不会是个纯粹的开发商，而是城市、园区综合开发运营服务商。