周二,根据美国全国房地产经纪人协会(NAR)的数据,美国7月成屋销售再度下滑且不及预期,创2010年以来7月同期的最低。更高的利率和供应紧张,是成屋销售继续低迷的原因,7月成屋供应量跌至24年同期低点。
美国7月成屋销售总数年化407万户,不及预期的415万户,6月前值为416万户。7月份房屋销售速度为2010年7月同期以来最慢。美国7月成屋销售总数环比下降2.2%,不及预期的下降0.2%,6月前值为下降3.3%。7月成屋销售同比下降16.6%。
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截至7月底,有111万户待售房屋,为1999年以来7月份库存的最低水平,较去年同期下降了14.6%,约为新冠疫情前供应量的一半。按照目前的销售速度计算,需要3.3个月的时间消耗掉市场上的供应量,低于5个月的库销比,表明市场供应紧张。
供应短缺继续推动买家竞价和房价上涨。7月份售出房屋的中位价为40.67万美元,比去年7月份上涨1.9%。
库存不足是制约成屋销售和推高房价的关键因素。由于当前的按揭贷款利率比2021年底高出两倍还多,许多已经锁定低贷款利率的房主不愿出售房屋,因此市场上的房屋供应量低于正常水平。
分地区来看,西部地区环比增长2.7%,其余所有地区的销售均环比下降,其中东北部地区的降幅最大,下降了5.9%。
有大约四分之三的成屋上市时间不到一个月便售出,表明需求仍然强劲。大约30%以上的成屋最终售价高于标价。
按价格类别来看,所有价位的销售均有所下降,但最高端价位(100万美元以上的房屋)的销售下降幅度最小,这是因为高价市场的供应量要多得多,而低价市场的供应量却非常少。
由于竞争激烈,买家越来越多地使用现金来赢得卖家。7月全款买房占总销售的26%,与6月持平,高于去年7月时24%的水平。此外,投资客经常用全现金买房,因此对按揭贷款的利率不那么敏感。7月成交中投资客占比为16%,较6月的18%有所下降,但较去年7月的14%有所上升。
7月份首次购房者占销售量的30%,较6月的27%有所回暖。历史上,首次购房者一般占市场的40%左右,这表示许多美国人被挤出市场的负担能力挑战。对FHA贷款的需求也在增加。这些贷款的首付较低,受到首次购房者的青睐。
成屋销售约占美国房地产市场销售量的90%,在过户时计算。通常在过户前的一两个月,签订合同,因此7月份的销售数据主要反映了6月和5月的购买决定。在此期间,按揭贷款利率从约6.5%的水平飙升至7%以上。
NAR首席经济学家Lawrence Yun表示:“西部地区是房价最昂贵的地区,但也是价格有所下降的地区。除西部地区房价较去年持平,其他所有地区7月份的房价均同比上涨。”
Bright MLS首席经济学家Lisa Sturtevant表示:“随着我们进入秋季,房地产市场正处于关键时刻。按揭贷款利率飙升。对于一些消费者来说,租房和购买之间的决定将倾向于租房,特别是在租金下降和新公寓上线的地方。”
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