走过繁荣：未来房地产市场会如何发展？

8月12日本周六，华尔街见闻特邀安信证券首席房地产&固收分析师池光胜推出房地产主题大师课，从宏观到微观，从财务到实务，从政策到市场，池光胜老师讲用4-5小时，一堂课讲透中国房地产市场。课程分为四大模块，宏观篇主讲住房销售、政策篇主讲地产政策、微观篇主讲房企行为、资产篇主讲资产定价。究道术之际，通时势之变。点击报名

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房地产的极限与未来在哪里

因时为业，因物与合。过去40年，我国房地产市场正在经历广泛而深刻的变化，1980年和2017年是住房制度变革之年，2003年、2014年和2020年是监管政策变更之年，也是融资政策变动之年。这种“与时为迁”的转变，必有“因物与合”的改变——2012年前后我国出现了购房年龄人口和出口增速的双重拐点，2019年很可能已经见到了城镇购房年龄人口拐点，2025年前后我国总人口即将达峰回落，但2020一2021年地方政府的平均土地财政依赖度仍高达80%左右。

面对世界百年未有之大变局，处在更安全和更高质量发展要求下的房地产必将因时为业，立势制事，应物变化。“房住不炒”和“租购并举”的住房制度绝非简单等同于2016年以前的周期性量变式调控。相应的，2021年的16亿平方米住宅销售非常大概率是历史大顶，但趋势的尽头是周期，未来5~10年商品房销售仍是一个10亿平方米级别的大市场

因循为用，行有所止。制度变革、监管变更和融资变动，都不必然带来房企发展战略的识时达变。2010年房企龙头化倾向开始显现，2014年民企从国企手中接过接力棒后，迅疾开启了一场以体内聚变无度下沉、体间聚变合作开发和体外聚变多元化为主导的“高规模、高周转、高杠杆锦标赛，即使在2016年提出“房住不炒”和2017年提出新的住房制度后不少民营房企仍展现出了超乎寻常的争排名激情和匪爽所思的加杠杆望，分秒必争、孜孜不倦、极尽所能地以迅雷之势把房地产推向了狂欢时期。

然而，狂欢的尽头是落寞，2021年四季度以来，约有50家房企及债务违约或展期。幸好，2022年四季度以来的房地产政策不断优化调整，“三箭齐发”支持房企合理融资，头部优质房企风险明显下降，但“房住不炒”的底线依然清晰，居住需求与炒房需要泾渭分明，存量化解与增量扩表大相径庭，合理融资与杠杆融资判若鸿沟，新的住房制度“不可以不弘毅”，供给侧出清“任重而道远”。“三高”房企不符合新时代的特质“新时代资产”必须更安全、更稳健、更可控、更跨越。对那些发展战略激进和融资纪律废弛的房企而言，2022年已为他们拍下了毕业照。

中国商品房市场是否已发展到了极限？中国房地产会重蹈日本的覆辙吗？比“房住不炒”更重要的是什么？如何全面理解我国的房地产政策？违约房企给了我们什么启示？房企流动性困境发展到哪一步了？房地产变化会对大类资产定价产生什么影响？中国房地产的未来会怎样？....这些问题和启示都将在课程里深入讨论。

嘉宾介绍

池光胜安信证券首席固收分析师和首席房地产分析师

复旦大学金融学硕士，精算师，安信证券首席固收分析师和首席房地产分析师。2022 年“Wind 金牌分析师”固收第1名，2016-2017 年新财富组员。长期致力于宏观经济、货币金融、房地产和 FICC研究工作，具有6年房地产项目开发与运营经历。2020 年创立了“以房企可持续性为核心”的地产债研究框架，近年在《金融研究》《国际金融研究》《中国货币市场》独立发表过多篇报告和论文。