21世纪经济报道记者 唐婧 北京报道
1月5日，据深圳住建局官网消息，为探索推广二手房“带押过户”模式，提高深圳二手房交易效率和便利度，降低二手房交易成本，深圳市住房和建设局等六部门印发《深圳市推广二手房“带押过户”模式的工作方案》(下称《方案》)。
《方案》明确，二手房“带押过户”模式指存在抵押的房产，在不提前还清贷款的情况下，办理过户、重新抵押并发放新的贷款，实现用购房款还旧贷款(使用买方的购房资金来偿还卖方的银行贷款)。在二手房“带押过户”过程中，通过推行“顺位抵押”、二手房转移及抵押“双预告登记”等多种模式，优化业务流程，实现二手房交易更加高效、便捷。二手房交易过程中，买卖双方可选择适用二手房“带押过户”模式，交易房产需满足除原银行贷款抵押外没有设立其他抵押的条件。
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《方案》提出，在试点范围方面，先试点推广买方一次性付款或买卖双方贷款银行为同一家银行的二手房“带押过户”，再逐步推广至买卖双方贷款银行非同一家银行的“带押过户”业务。同时，鼓励各银行先行先试办理买卖双方贷款银行非同一家银行的“带押过户”业务。在模式做法方面，除“顺位抵押”“双预告登记”模式外，鼓励积极探索其他模式，为全面推广二手房“带押过户”积累经验。
在各环节分工上，《方案》明确引进公证处，降低交易风险 。深圳市司法局指导公证机构根据公证提存等公证职能，按照各方依法签署的公证提存协议(含承诺函)或者各方认可的协议、承诺函的形式，开展公证提存业务，依业务流程及时将相关款项支付给卖方贷款银行、卖方。
中原地产首席分析师张大伟对21世纪经济报道记者表示，与以往的“先赎楼再过户”模式不同，“带押过户”模式中卖方不需要先归还原有房贷就可以完成过户登记，买方可带抵押过户获取金融贷款，简化了二手房的交易流程，降低了交易成本，有利于提高二手房市场的活力，促进房地产市场的良性循环。
值得注意的是，根据深圳市住建局公布的数据，2022年深圳二手住宅共成交21701套，较2021年成交量下滑46.68%，接近腰斩。从成交面积来看，2022年深圳二手住宅成交面积为207.04万平方米，较2021年下滑42.89%，远低于北京、上海1334万平方米、1330万平方米的成交面积。
事实上，在《方案》推出之前，深圳就已经实际落地了二手房“带押过户”的业务。2022年9月1日，深圳市坪山区司法局发布《首创!坪山公证处完成深圳首例“公证提存+免赎楼带押过户”二手房交易服务，实践二手房交易新模式!》一文，宣布深圳完成了首例“公证提存+免赎楼带押过户”的二手房交易，成为首个执行“带押过户”模式的一线城市。
据记者不完全统计，2022年8月份以来，已有超过20个城市陆续宣布推出二手房“带押过户”的交易模式，其中既有深圳、广州、西安、宁波、苏州、无锡、济南等热点城市，也有中山、丽水、潍坊、淮安等三四线城市。
引入公证机制保障各方权益
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对21世纪经济报道记者表示，有公证处参与的“公证提存+免赎楼带押过户”机制，能够将卖方借款或买方垫资、还清银行贷款、解除抵押、办理交易过户、买方重新设立抵押这些流程全部整合起来，一旦登记过程中出现交易风险，公证机构也能确保资金快速原路返还，阻止交易风险的发生。
李宇嘉介绍，公证处是买卖双方及抵押权人信任的，具有政府信用背书的独立第三方权益保障、资金保全的机构。“带押过户”最主要的环节之一，就是在公证处完成二手房交易“公证提存+免赎楼带押过户”的三方协议。有公证处的法律权威以及其独立性，能够消除各方对风险的担心，例如卖方担心拿不到款但过了户，买方担心给了钱但收不了房，以及银行担心交易过户了但原债权得不到保障。
据深圳市坪山区司法局介绍，“公证提存+免赎楼带押过户”主要有两大优势：一是大幅提升交易安全。以公证提存服务为基础，在交易未完成之前，所有资金均由公证处提存专用账户监管，确保资金安全;资金先进入公证处监管账户再办理过户手续，确保业主房产过户后可以收到购房款;在房产过户后公证处再支付资金给业主，确保买家付钱后可以顺利拿到房产;交易双方、债权人(抵押权人)、公证处共同签署监管协议，由公证处直接支付资金给债权人(抵押权人)，保障在抵押权注销后债权可以获得清偿。
对于交易过程中可能存在的查封风险，由于抵押权的存在，申请查封的债权人很难获得实际利益，降低了查封动机，即使有刻意查封，或交易双方出现意外情况导致交易失败，交易可以解除，资金就会原路返还，将风险降到最低，避免发生纠纷。
二是大幅降低交易成本，与目前二手房交易中普遍采用的“先赎楼再过户”的模式不同，“公证提存+免赎楼带押过户”模式，免去了赎楼环节，也为交易双方节省了赎楼过程中产生的赎楼资金利息、担保费等赎楼费用。按目前市场一般赎楼费用测算，可以将交易成本直接降低三分之一，对于被查封房产的交易，由于赎楼的费用更高，降低的比例无疑更大。
不同银行之间办理“带押过户”仍有阻碍
尽管二手房“带押过户”模式已经在全国二十多个城市推广，但在具体落地层面仍然存在一定阻碍，更大范围的铺开可能仍有赖于顶层设计的进一步优化。
李宇嘉对记者透露，从目前的落地情况来看，如果买卖双方的贷款银行不是同一家银行，二手房“带押过户”的落地实施仍然存在难点痛点。一方面，不同银行的贷款评估模式不一样，对同一套房产的评估价值可能有差距。另一方面，房贷也是吸收个人存款、发展个人金融业务的载体，在一家银行提前还贷赎楼，再到另一家银行办理按揭，第一家银行办理的积极性也不高。另外，房价近年来出现下跌，部分前期的投资客出现违约，这背后的违规融资、产权陷阱也有不少，也有银行担心办理带押过户会带来风险。
在李宇嘉看来，深圳的试点步伐比较谨慎，先试点推广买方一次性付款或买卖双方贷款银行为同一家银行的二手房“带押过户”，再逐步推广至买卖双方贷款银行非同一家银行的“带押过户”。
他的建议是，深圳可以在金融监管层面建立协同机制，消除各方顾虑，再加上评估价模式在深圳已经比较成熟，尽快推广至在不同银行之间办理二手房“带押过户”。只有这样，才能缩短交易流程，降低交易成本，最大限度地让利于民，将二手房交易盘活，促进换房需求良性循环，促进连环单交易，也能带动整个市场稳定。
