中资美元债违约风波之下,绿景中国地产(00095)三笔美元债也离“交卷时间”越来越近。

据2021年12月9日,绿景地产公司在香港一次性发行了3笔不同币种的海外债券,分别是美元债券、港元债券和人民币债券。美元债券的金额是1150万元,港元债券是2.2295亿元,人民币债券是100万元。3笔债券的利率都是6%,期限都是364天,到期日期均是2022年12月7日。

(图片来源:久期财经)


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按照最新汇率计算,意味着绿景中国地产需要在一天时间内如期兑付价值高达约3.14亿港元的债券。

在地产行业流动性危机萦绕的当下,对于任何房企而言这都是一笔不菲的费用,更别提是“小而美”的绿景中国地产了。

那么,透过其最新财报表现及行业现状来看,绿景中国地产会倾向给出什么样的答案呢?

“优质底牌”镇场

成立于1995年的绿景中国地产,是房地产行业中有名的“小而美”房企。

而其之所以能够行业中的“小而美”,主要在于绿景中国地产运营模式带来的发展优势。

据悉,绿景中国地产主要专注于深圳市的旧城改造项目,同时该公司也很少涉足地方政府的土地拍卖活动,素有“旧改航母”之称。因此在这种运营模式下,相较于同行,绿景中国地产具备明显的“高利润”“低风险”的发展特征。

据财报数据披露,截至2022年上半年,该公司毛利率达到41.6%,虽然较2021年同期有所下滑,但仍维持较高位置。而这个毛利率水平,也差不多是同行业的两倍以上。

不过,高毛利率水平之下,并不意味着绿景中国地产没有流动性危机。毕竟,在地产寒冬下,没有任务一家房企能够逃脱掉“销售下滑”和“债务高企”等发展压力。

2022年上半年,绿景中国地产实现总收益为10.45亿元,同比下降48.5%;本公司股东应占盈利为6.31亿元,同比下降1.1%;毛利为4.34亿元,同比下降54.9%。拆分业务结构来看,绿景中国地产的收益主要来自于房地产开发及销售、商业物业投资与经营、综合服。报告期内,该公司的“主业”房地产开发与销售所产生的收益约为人民币4.97亿元,同比下调约68.1%。

而除了“自我造血”能力不足之外,上半年绿景中国地产也因为现金流紧张、债务高企等压力具备一定的流动性风险。

截至2022年6月30日,绿景中国总资产为891.39亿元,总负债588.89亿元,净资产302.5亿元,资产负债率66%。拆分债务结构分析,该公司的负债主要以非流动负债为主,期内其国非流动负债有365.34亿元,占总债务的62%,其中主要为长期借贷,其长期有息负债合计为203.38亿元。此外,绿景中国地产还有223.54亿流动负债,主要为短期借贷,其一年内到期的短期债务有125.81亿元。

相较于庞杂的债务规模,绿景中国的流动性则比较吃紧——截至上半年,绿景中国包含受限资金在内的银行结余及现金为57.32亿元,剔除受限资金,其可用银行结余及现金仅为27.44亿元,远远难以覆盖前述短期债务规模。同时,该公司现金短债比仅为0.22,短期偿债“压力山大”。

(数据来源:绿景中国地产财报)

鉴于上述表现,9月16日惠誉将绿景中国的长期外币发行人违约评级自“B-”下调至“CCC”。而评级下调的主要原因便,绿景中国的流动性吃紧,且公司为即将到期资本市场债务进行再融资的能力存在不确定性。

可以看到,如众多中小房企一样,绿景中国地产的流动性吃紧风险也被摆在台面上了。

不过,值得注意的是,流动性危机之下,绿景中国作为“旧改航母”仍旧拥有较大的发展底气——即手握深圳白石洲项目、深圳沙嘴二期项目等优质项目,后续增长价值十分充足。

截至2022年上半年,该公司拥有土地储备约737.7万平方米,其中约78%位于大湾区内的深圳、香港、珠海及东莞等重点城市。深入到项目层面上来看,该公司还手握深圳白石洲城市更新项目、深圳黎光项目、珠海东桥项目(珠海玺悦湾)、深圳沙嘴二期项目(深圳红树湾壹号二期)等优质项目,增长价值不言而喻。

举例来说,绿景中国还靠着白石洲项目,成功拉来了行业巨头万科入局。6月,绿景与万科达成协议,以23亿元人民币向万科出售白石洲项目第三、四期20%的利润权益。绿景于8月收到11亿元人民币对价款,预计将在2023年第一季度收到剩余价款12亿元人民币。

鉴于此,可以明显看出,绿景中国地产旗下的优质项目显然是该公司应对流动性危机的“优质底牌”——一方面,可以通过拉动龙头企业入局缓解流动性危机;另一方面,在未来的发展中,这些项目亦存有较大的增值空间。

如期兑付or无奈违约?

2022年以来,由于地产行业整体下行,且民营房企美元债再融资能力削弱,地产美元债违约风险继续蔓延。

截至11月16日,地产美元债年内新增首次展期/违约发行人达到37家,2021年全年仅为12家。1-11月以本金计算的实质违约额达到326.09亿美元,远超2021年全年的73.16亿美元。

(数据来源:华泰证券)

美元债违约风波之下,绿景地产债券兑付压力也不小——据相关数据披露,加上上述三笔即将到期的债券,绿景地产目前共有7笔美元债券处于存续阶段,累计存续规模约为6.41亿美元。其中,在2022年到期的债券就有5笔,因此,绿景地产中国在今年的兑付压力可谓为相当之大。

若地产行业持续下行,外界担忧绿景中国地产的兑付能力,这无可厚非,毕竟绿景的流动性吃紧表现摆在那里。

但需要注意的是,随着一系列利好房地产行业政策的颁布,地产行业已经步入困境反转的政策拐点。

据悉,2022年11月以来,金融机构对房企支持力度显著提升,整体而言,已经初步形成了信贷、债券、股权融资、预售资金等多维度的房企融资端支持政策体系,多方位解决短期内房企面临的流动性问题。

从“三支箭”的角度来说,行业融资信心修复,短期对情绪上的影响大于实际,具体而言:

从银行贷款表现来看,七大行已经密集给予多家民营房企大额授信,为其流动性提供支持,目前已给予碧桂园、龙湖、美的、万科等18家房企的意向性授信额度超1.32万亿元。

另外,“金融16条”中也特别提出“支持开发贷等存量融资合理展期”、“对国有,民营等各类房企一视同仁”。基于此可知,未来展期制度在房地产贷款领域的应用或将加大,通过展期模式有序合理进行,帮助房企度过短期流动性困难,资金压力得以暂时缓解;同时,对此前民企缺乏有效融资支持的问题被重视,有助于引导市场改善对民营房企、聚焦主业的优质房企的风险偏好,为稳定房地产市场提供更加有力的金融支持。

由此,可以看到,在这一波政策的支持力度下,绿景中国地产将有极大地可能获得外部融资,从而缓解流动性危机,如期兑付上述三笔美元债券。

此外,为了后续业务更好地扩张,绿景中国地产也有很大地概率会如期交付,因为这是其自证公司是“良心房企”的一大契机。

据此前泽平宏观推测,一系列利好政策落地后,未来房企将分为三类:第一类,国央房企和没有暴雷的优质龙头民企,将引领行业稳步向前。第二类,对现金流紧张但仍竭尽全力维持经营保交楼的良心房企,实施积极救助措施。第三类,对于那些转移资产、躺平烂尾不保交楼的不良企业,将自有法律等着。所以,从更深的角度来看,这一波融资政策的落地主要还是利好行业中那些“优质房企”和“良心房企”。

综上种种,不难看出,若绿景中国地产此次如期兑付美元债,除了政策“春风拂面”的利好之外,绿景中国地产本身专注旧改的发展模式也给予了市场不少发展信心。后续,随着该公司的发展模式逐步得到充分的验证,智通财经APP推测,该公司业绩和估值恐怕也将迈入一个全新的台阶。

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